Иногда уже проведенные сделки с недвижимостью оспариваются в судебном порядке. И суд их порой расценивает как недействительные. Расскажем о юридических последствиях вынесения такого вердикта и опишем случаи, когда договор купли-продажи недвижимого имущества может быть оспорен.
Когда можно оспорить ДКП (договор купли-продажи)
Потребовать признания недействительности сделки может любая ее сторона, либо иное лицо, интересы которого пострадали при заключении соответствующего договора. Так, требование участника долевой собственности будет правомерным, если другой участник продаст свою долю, проигнорировав преимущественное право покупки другим дольщиком. Потребовать отмены осуществленной сделки может представитель закона, действуя в интересах лиц, которые в силу возраста или других обстоятельств не могут отстоять свои права и понять последствия заключения договора. Примером служит сделка с жилплощадью, купленной с привлечением средств материнского капитала.
Права на оспаривание ДКП ограничиваются законодательством с целью уменьшения частоты злоупотребления этим правом. Так, если заявитель знал о незаконности сделки до ее заключения, с точки зрения закона он действовал недобросовестно. Поэтому суд не вынесет решение в его пользу. Но только в случае, если будет доказано, что заявитель намеренно соглашение сделку, зная о его недействительности и правовых последствиях.
Если сделка была оспорена и признана недействительной, это не влечет негативных юридических последствий для обеих сторон. В таком случае покупатель возвращает недвижимость в собственность продавца, который перечисляет вырученные с продажи деньги на счет этого покупателя. Если заявитель злоупотребил правом оспаривания, сделка сохраняет свою действительность. Исключение составляют случаи, когда пострадавшими оказываются дети и недееспособные лица, лично не заключавшие договора купли-продажи в силу возраста и других обстоятельств.
Сделка признается недействительной, если она:
- не отвечает требованиям законодательства;
- заключена с противоречиями основам правового порядка, нравственности;
- признана мнимой, притворной (была заключена для создания видимости без намерения обеспечить правовые последствия, либо для прикрытия другой сделки — так, договор безвозмездного дарения доли подлежит оспариванию, если он был заключен для обхода преимущественного права дольщиков);
- совершена гражданином, дееспособность которого была ограничена судом;
- осуществлена несовершеннолетним гражданином (либо до 18 лет, либо до эмансипации такие действия могут совершать только законные представители — родители или опекуны);
- заключена без письменного соглашения третьего лица, которое необходимо получить в соответствии с требованиями законодательства (продажа имущества участником общества признается недействительной, когда другие члены организации не подписали согласие на ее осуществление);
- заключена в отношении объекта, которым можно распоряжаться с ограничениями (право распоряжаться недвижимостью регулирует закон о банкротстве частных лиц);
- была подписана человеком, который, несмотря на дееспособность, действовал без понимания на тот момент последствий таковых действий (в силу сильных эмоциональных переживаний или других причин, которые могли повлиять на исход сделки, и были доказаны в ходе судебного разбирательства);
- заключена с лицом, введенным в заблуждение (в этом случае несостоятельность договора должно оспорить заблуждающееся лицо, которое по уверению продавца или третьих лиц поставило подпись, не догадываясь о будущих правовых последствиях — такая сделка называется кабальной);
- совершена под угрозой физической расправы, воздействием насилия, обмана или других отрицательных обстоятельств (обман — не только искажение действительности, но и сокрытие обстоятельств, о которых нужно было добросовестно сообщить второй стороне, пострадавшей в результате недобросовестных действий);
- заключена лицом, который не имел на это полномочий (к примеру, поверенное лицо действовало на основании доверенности с истекшим сроком действия, а доверитель с проведенной операцией не согласен).
Закон классифицирует недействительные сделки на ничтожные и оспоримые. Ничтожными признаются те соглашения, которые были заключены с лицом, не имеющим право распоряжаться имуществом. К примеру, нельзя купить квартиру у 14-летнего ребенка. Потребовать признания недействительности такого соглашения можно в течение 3 лет. Срок исчисляется со дня подписания договора сторонами. Оспоримым соглашением является то, которое было подписано под угрозой насилия или под действием заблуждения, иных факторов. В этом случае подать исковое заявление можно в течение 1 года. Срок исчисляется с момента, когда пострадавшая сторона выявила нарушение.
При заключении сделок, которые впоследствии признаются недействительными, наибольшие риски принимает на себя покупатель. Выплаченные ими средства иногда остаются невозвращенными, а требовать с продавца денег, которых у него нет, бессмысленно. Несмотря на справедливость требования и удовлетворение иска судом, покупатель может оказаться в бедственном положении. Вне зависимости от возврата средств недвижимость будет отчуждена в пользу продавца. Поэтому специалисты «РаСоБи» настоятельно рекомендуют проверять юридическую чистоту сделки до ее заключения.
Юридическое сопровождение сделок экспертами «РаСоБи»
Компания «РаСоБи» сопровождает процесс заключения сделок с недвижимостью и оспаривает их недействительность в судебном процессе. В нашей команде работают опытные юристы, которые отстаивают интересы клиента и помогают избежать неблагоприятных правовых последствий.
Юридическое сопровождение сделок с недвижимым имуществом представляет оказание следующего комплекса услуг:
- Проверка чистоты проводимой сделки с точки зрения закона. Для этого наши юристы делают запрос на получение расширенной выписки из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости). Они также проверяют документы, которые доказывают право собственности продавца на продаваемое имущество. Часто для проверки чистоты наши специалисты заказывают выписки из домовой книги, разрешения на ведение строительства и документацию, доказывающей право владения участком, на котором стоит продаваемый объект. При наличии оснований полагать, что сделка «нечистая», мы советуем рассмотреть другие варианты недвижимости, либо убедиться в устранении правовых аспектов, которые в будущем могут стать причиной для открытия спора.
- Проверка зарегистрированных прав и наличия ограничений в отношении продаваемого объекта. При наличии последних договор подписывать нельзя.
- Проверка данных о продавце. Наши эксперты устанавливают, состоит ли он в браке (если да, берут согласие второго супруга), признавался ли ранее банкротом, является ли действительным его паспорт. Они проверяют, были ли открыты против него судебные дела, и есть ли основания полагать, что продавец — действительно добросовестный контрагент.
- Проверка дополнительной документации, если в роли продавца выступает не физическое, а юридическое лицо. У него должно быть согласие на осуществление крупной сделки. Представитель организации также должно иметь соответствующие полномочия на распоряжение недвижимостью таким образом.
- Оформление документации, составление ДКП и сопровождение сделок с альтернативой. Мы юридически сопровождаем простые и сложные сделки (в отношении объекта, обретенного с привлечением материнского капитала, в отношении заложенного и другого имущества).
- Сопровождение клиента в ходе подписания соглашения, в банке, во время приемки обретенного имущества и в прочих мероприятиях.
- Регистрация в государственном реестре перехода права собственности от продавца к покупателю.
Если нужна профессиональная консультация специалиста по регистрации недвижимости или юридическое сопровождение купли-продажи недвижимости, обращайтесь в компанию «РаСоБи». Наша команда предоставляет юридические услуги в Москве и Московской области. Позвоните нам или заполните форму обратной связи. Наш эксперт перезвонит, и вы сможете проконсультироваться по интересующему вас вопросу и выбрать время для встречи.
