Сделки с недвижимостью бывают прямыми (свободными) и альтернативными. Прямая (свободная, или чистая сделка) — такой вид купли-продажи недвижимого объекта, когда продавец передает право собственности покупателю за определенное денежное вознаграждение. В таком процессе всего два участника: продавец и покупатель. Реже в чистых сделках участвуют несколько лиц. Но все они представляют либо единого продавца объекта, либо единого его покупателя (к примеру, когда компания покупает помещение, находящееся в руках двух собственников). В день подписания договора купли-продажи (ДКП) права собственности у продавца отчуждаются, и он получает деньги либо в натуре (наличными на руки или в банковскую ячейку), либо переводом на банковский счет.
Альтернативная сделка — сделка, в которой участвуют 3 и более стороны. При ее проведении продавец недвижимости за вырученные средства приобретает другой недвижимый объект. В этом случае он одновременно является продавцом и покупателем. Второе лицо является только покупателем, третье — только продавцом.
Чтобы лучше понять суть альтернативных сделок, представьте вымышленного предпринимателя Константина. Он располагает помещением «Х», которое желает продать, а на вырученные деньги приобрести помещение «У». Если бы он сделал все это в форме прямой сделки, ему сначала пришлось бы продать свою недвижимость «Х», что заняло бы у него от 1–2 недель до месяца и больше. Затем Константину пришлось бы потратить еще столько же времени, чтобы приобрести помещение «У» — на это ушло бы еще столько времени. Но вместо этого наш герой поступил иначе. Он нашел покупателя объекта «Х» — Федора — и нашел продавца объекта «У» — Евгения. Затем он подготовил все необходимые документы и заключил единый договор. Согласно ему, в ходе сделки «Х» отчуждается от Константина к Федору, а «У» уходит из собственности Евгения в пользу Константина. В результате Константин становится обладателем объекта «У», Федор — владельцем помещения «Х», а Евгений получает деньги, которые миновали переход от Федора к нашему герою, а сразу перешли к Евгению. Все участники процесса получили то, что хотели. При этом Константин выступал в качестве продавца и покупателя одновременно, Федор был только покупателем, а Евгений — только продавцом.
Сделка с альтернативой похожа на мену, но отличается от нее. Договор мены — это документ, в соответствии с которым 2 или более сторон обмениваются между собой равноценными объектами. К примеру, Лариса и Ольга владеют двумя равноценными квартирами. Но героиням было бы удобнее, если бы они поменялись ими по тем или иным причинам. В таком случае не нужно оформлять два договора ДКП. Достаточно оформить договор мены. Тогда права собственности на квартиру Ольги перейдут к Ларисе, а права собственности на жилье Ларисы уйдет к Ольге. Все довольны. Видно, что сделать только 2 участника процесса, каждый из которых является одновременно покупателем и продавцом. Даже если обмениваются 3 лица, каждый будет продавцом и покупателем. К примеру, в одном договоре Олег может передать квартиру Виктору, Виктор свое жилье — Артему, а Артем — Олегу. При этом никто из них не получает денег, они лишь обретают новое имущество взамен старого. При альтернативной же сделке всегда кто-то обретает имущество за деньги, кто-то получает эти деньги с продажи своего объекта, а кто-то получает вместо одной недвижимости другую.
Сегодня термин «альтернативная сделка» прочной укрепился на рынке купли-продажи объектов недвижимости. Обычно их заключают физические лица при купле-продаже квартир, частных домов. Реже к ним прибегают юридические лица для приобретения и продажи коммерческой недвижимости.
Особенности альтернативных сделок и возможные риски сторон
Альтернативные виды сделок относятся к разряду сложных. Несмотря на это, они получили широкое распространение. Причиной объединения 2 и более сделок в 1 часто становится необходимость, а не простое желание сторон.
Основная сложность осуществления сделки с альтернативой заключается в сохранении баланса интересов всех ее участников при проведении двух самостоятельных сделок, связанных с продажей первого объекта и покупкой другого. Часто стороны пытаются объединить все сделки в одну целостную правовую конструкцию. Для этого они подшивают к ДКП приложения, в которых отображается взаимосвязь проводимых сделок. Однако, несмотря на это, часто для соблюдения интересов всех сторон важно составить оба договора относительно купли-продажи обоих объектов. С юридической точки зрения составление двух ДКП — это усложнение. Поэтому альтернативные виды сделок с недвижимостью — скорее вынужденное решение, чем принятое по простому желанию.
Причин, по которым альтернативные сделки стали популярными, много. Обычно они имеют бытовой характер. К примеру, человек, который решил продать квартиру, не обладает вторым жильем, в котором он мог бы находиться в ходе сбора документации и составления договора. Другой вариант — отсутствие места для хранения техники и вещей, которые нужно моментально куда-либо перевезти. Часто совмещенные договора заключают при продаже жилья, в котором прописаны несовершеннолетние дети. В соответствии с законом, выписать ребенка из квартиры/дома нельзя без предоставления ему альтернативы: он не может остаться без крова. Поэтому родители не могут продать квартиру, чтобы купить новую. Альтернативная сделка решает эту проблему — ребенка выписывают и одновременно прописывают в приобретаемую квартиру. Так, он не остается без жилья ни единого дня, что не противоречит нормам российского законодательства. И другая распространенная причина их популярности — быстрое обесценивание денег. Часто случается, что владелец продает квартиру в не самое подходяще для этого время, когда цены на недвижимость падают. Пока он получит деньги и найдет другую квартиру для покупки, цены уже могут подняться на столько, что первая и вторая сделки не будут равноценными, поскольку прежний владелец не сможет приобрести за обесцененные деньги жилье такого же качества.
Участники альтернативных сделок имеют неодинаковые риски. Больше всего рискует тот участник, который одновременно является продавцом и покупателем. Объясним на примере Константина, Федора и Евгения. Наибольший риск на себя принимает Константин, поскольку в случае несоблюдения его интересов он может остаться ни с чем. Вдруг по какой-либо причине Федор не переведет деньги, которые должны были поступить на счет Евгению? Тогда Евгений, интересы которого были ущемлены, откажется передавать в собственность помещение «У» Константину. Константин же лишится объекта «Х», в то же время он ничего не получит взамен. Федор останется в плюсе, а Евгений ничего не потеряет. Другая возможная причина, по которой Константин может оказаться в бедственном положении, — вынесение отрицательного решения по заявлению о государственной регистрации недвижимости.
В любом случае наименьший риск принимает на себя тот, кто хотел купить первоначальную недвижимость (Федор). Ведь ему неважно, кто получит его деньги — Константин или Евгений, ему важно, чтобы приобретенная недвижимость была успешно зарегистрирована как его собственность.
Чуть больший риск несет конечный продавец недвижимого имущества. Ведь именно он должен получить вырученные с продажи объекта деньги. А получит он их, или нет, напрямую зависит от того, получит ли первоначальный покупатель в свою собственность покупаемую недвижимость. Так, если по какой-либо причине Федор получит отказ в гос. регистрации объекта, он не выплатит денег, в то время как помещение «У» уже может быть зарегистрировано на имя Константина. В таком случае конечному продавцу (Евгению), нужно расторгнуть договор купли-продажи, так как обязательства по оплате выполнены не были. Дополнительно ему нужно потребовать возврата продаваемого объекта. Но есть риск, что с момента регистрации отчуждения права собственности до расторжения договора недвижимость уже уйдет третьему лицу.
Рекомендации по заключению альтернативных сделок от экспертов «РаСоБи»
По опыту наших экспертов, первоначальный собственник (либо его представитель) стараются переложить ответственность на другие стороны. Первый, на кого пытаются переложить ответственность — конечный покупатель, который должен внести деньги за совершение покупки недвижимости. В этом заключается первая сложность.
Вторая сложность связана с обсуждением деталей договора. Оно осложняется тем, что обычно в нем участвуют не сами стороны, а их представители. Поэтому, сделка с альтернативой — обычная процедура по отчуждению и приобретению недвижимости. Но с другой стороны, в ней участвуют 3 стороны, каждая из которых хочет максимально соблюсти личные интересы.
Также процесс осложняется тем, что он требует заключения двух договоров. Это третья сложность. Поэтому этап подготовки к нему и само его составление, заключение боле сложные. Мы считаем, что покупать и продавать недвижимое имущество подобным образом можно лишь в исключительных случаях, когда юридические риски оцениваются выше потенциальных инфляционных потерь финансового характера.
Осуществление сделок купли-продажи объектов недвижимости — сложный процесс, при котором нужно учитывать множество нюансов. Поэтому для их проведения важно пригласить квалифицированного юриста. «РаСоБи» — команда профессиональных юристов, специализирующаяся на предоставлении юридических услуг и сопровождении различного рода сделок. Наша задача — защитить интересы клиента в полном объеме. Поэтому мы берем на себя:
- подготовку к сделке;
- представление интересов клиента;
- составление текста ДКП;
- контроль за соблюдением интересов;
- гос. регистрацию права собственности;
- передачу готовых документов клиенту.
Наши эксперты считают, что особенно важно своевременно зарегистрировать право на владение недвижимым объектом. От этого зависит степень соблюдения интересов покупателя. Наши эксперты рекомендуют проводить регистрацию сразу после подписания договора. Поскольку регистрация недвижимости в государственных органах — длительная процедура, для ее реализации также лучше обратиться к опытным юристам.
Для регистрации прав собственника команде экспертов «РаСоБи» понадобится от 7 до 10 суток. Для сбора необходимой документации нам потребуется от 1 до 3 календарных дней. Другие 7 дней пакет бумаг будет находиться в государственных органах. Поэтому 1 неделя — самый короткий гарантированный срок завершения процедуры регистрации.
Для быстрой регистрации прав собственника, нужно оплатить государственную пошлину. Для физических лиц она составляет 2000 рублей, для юридических — 22 тыс. руб. Кроме квитанции об оплате госпошлины понадобится заявление о государственной регистрации, которое составляется строго по образцу. Если право регистрирует юридическое лицо, к заявлению прилагаются учредительные документы компании. Они играют ту же роль, что и паспорт гражданина РФ для физического лица. Последний важный документ — договор об отчуждении объекта недвижимости. В его роли обычно выступает ДКП.
Преимущества сопровождения сделок с недвижимостью экспертами «РаСоБи»:
- Адекватная стоимость — квалифицированная помощь юриста сводится к недорогой процедуре, которая гарантированно защищает клиента от возможных существенных финансовых потерь.
- Короткие сроки — быстро подготовим необходимые документы для заключения договора купли-продажи и регистрации права собственности.
- Предоставление интересов клиента по нотариально заверенной доверенности — все бумажные хлопоты мы возьмем на себя. Вы лишь предоставите нам необходимые документы, затем получите готовый результат.
- Большой опыт с безупречной репутацией — за почти 20-летний опыт работы мы успешно провели тысячи сделок с соблюдением интересов наших клиентов.
- Гарантия соблюдения интересов клиента — мы убеждены в успешном завершении сделки и положительном решении относительно государственной регистрации права собственности. Поэтому обещаем выплатить все ваши убытки в случае неудачи.
Чтобы получить помощь специалистов в регистрации недвижимости или сопровождении купли-продажи имущества, обращайтесь в компанию «РаСоБи». Для этого позвоните нам или закажите обратный звонок. Консультация специалиста по телефону бесплатная.
